¿Es válido incrementar la renta de una vivienda cada año en una cantidad determinada?

Pregunta:: Voy a alquilar una vivienda por 600 € y la propietaria me propone que cada año la renta se incremente en 50 €, es decir 2º año la renta sea 650 €, 3º 700, 4º 750 y 5º 800. ¿Es válido esto?

Respuesta: no resulta aconsejable fijar esta fórmula de actualización de la renta en el contrato por lo siguiente:  1) la actualización de la renta está regulada actualmente por el Art. 18 que, aunque establece que “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, de lo cual se infiere que cabría pactar de forma anticipada cantidades concretas como importe de la renta de las anualidades sucesivas y 2) pero, a continuación establece un límite imperativo: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización” por lo que las cantidades que excedieran de ese límite serían ineficaces, lo que podría crear una controversia fútil.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Pregunta: tengo una vivienda arrendada el 10/12/2013, transcurridas las prórrogas acordé con los arrendatarios una prórroga hasta el 10/12/2020. Ahora la necesito vender y tengo un vecino que me la quiere comprar ¿Puedo hacerlo? y si se produce la venta ¿tienen que irse los inquilinos?

Venta vivienda arrendada 5

Respuesta: Es posible vender una vivienda arrendada con los condicionantes que se establezcan en la Ley de Arrendamientos que sea aplicable en función de la fecha del contrato de arrendamiento. En su caso es la LAU de 2013 y son los siguientes: A) que se haya pactado o no la renuncia al derecho de adquisición preferente, y B) que el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

A.1) si no se pactó la renuncia habrá que cumplir con las formalidades de notificación al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, quien tendrá 30 días para ejercerlo; si no lo hace y no la compra, queda queda libre para la venta a su comprador, que deberá realizarse que deberá realizarse tal y como se le ha notificado al arrendatario pues, en caso contrario, éste tendría derecho de retracto.

A.2) si se pactó la renuncia estaremos en el segundo condicionante:

B.1) si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador deberá subrogarse al contrato, que deberá cumplir de manera que el arrendatario tiene derecho de permanecer en la vivienda hasta el vencimiento del mismo, salvo que pacte lo contrario con el nuevo comprador.

B.2) si  no está inscrito, el comprador tiene derecho a que se termine el arriendo vigente al verificarse la venta aunque no haya vencido el contrato; si lo ejerce, deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario y éste podrá exigir que que se le deje continuar durante tres meses desde la fecha de notificación durante los cuales satisfará la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente-nuevo arrendador. También podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que se le causen.

Puede ver todo esto resumido en el siguiente cuadro sinóptico:

Venta vivienda arrendada imagen

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Cómo tributa el alquiler de habitación?

Pregunta: En relación con su publicación anterior sobre el alquiler de habitación ¿cómo tributa el rendimiento? 

Alqiler habitación fiscalidadRespuesta: Como rendimiento neto del capital inmobiliario, ingresos menos gastos necesarios para su obtención. El beneficio fiscal de la reducción del 60 % de ese rendimiento neto será aplicable si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan y no será aplicable si se trata de un contrato por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra. En cuanto al IVA, es una operación exenta salvo que el arrendador prestara servicios tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc, en cuyo caso sí que estaría sujeta al IVA. Y, finalmente, si el arrendador estuviera practicando una deducción por inversión en vivienda habitual sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual del arrendatario.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Puedo alquilar mi piso por habitaciones?

Pregunta: Tengo un piso con 5 dormitorios y quiero alquilarlo por habitaciones. ¿Qué tipo de contrato debo hacer?

Alquiler habitaciónRespuesta: Es cada vez más frecuente esa modalidad de alquiler. En cuanto al régimen jurídico aplicable hay dos posiciones sobre si se trata de un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos o no. Por ahora, es predominante la opinión y jurisprudencia de que será aplicable lo dispuesto en el Código Civil, Título IV del contrato de arrendamiento. Entonces, las consecuencias más relevantes para el contrato son: 1) se regirá por la libertad de pacto entre las partes en el marco del susodicho Código Civil, 2) no será de aplicación la duración mínima de 5 años para el inquilino y 3) no será obligatoria la constitución de la fianza legal y su depósito en el organismo público competente, lo que no obsta para que el arrendador pueda pedir una cantidad por ese concepto.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

Garantía adicional a la fianza en el arrendamiento de vivienda

Pregunta: ¿Es posible solicitar una garantía adicional a la fianza en el arrendamiento de vivienda?

fianza1Respuesta: Hasta la publicación del RDL 7/2019, de 1 de marzo, ha venido siendo habitual que, en determinadas circunstancias, el arrendador solicitara al arrendatario una garantía adicional a la fianza legal ora en depósito en dinero, ora en un aval bancario. A partir de esa fecha para los arrendamientos de hasta 5 ó 7 años, más sus prórrogas, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta cualquiera que sea la modalidad en que se establezca y sin que quepa pacto en contra, que sería nulo, y se tendría por no puesto. Para los contratos de duración mayor a 5 ó 7 años hay libertad de pacto.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Se puede repercutir el IBI de una vivienda al arrendatario?

Pregunta: Voy a alquilar una vivienda y el arrendador pone en el contrato que será a mi cargo el IBI, impuesto de bienes inmuebles, con lo que no estoy de acuerdo ¿Es legal esto? Si lo fuera ¿Cuándo tendría que pagarlo?

Respuesta: Sí, es legal, el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes pIBIodrán pactar que, entre otros pagos, los tributos que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a caro del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Si lo acepta, el pago se lo tendrá que hacer cuando el arrendador se lo notifique acompañando el justificante pagado por él.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Afecta a la renta de una vivienda alquilada la conversión de calefacción y agua caliente de central a individual?

Pregunta: Soy arrendatario de un piso que tiene calefacción central, tal y como recoge la cláusula 8 del contrato de alquiler. En mayo del 2018 se han instalado contadores individuales de la calefacción. El propietario del piso me ha enviado las facturas para que las abone, ya que en el contrato se contempla que los suministros individualizados serán a mi cuenta. Si Contadores individualesbien es cierto que ese suministro lo debo pagar al estar individualizado, entiendo que se debería hacer una rebaja en el importe del alquiler, ya que el contrato recoge que la calefacción es central y estaría pagando dos veces por un mismo servicio. ¿Es esto correcto o no sé debería aplicar ningún descuento en el alquiler?

Respuesta: La Ley establece de forma imperativa que “los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario” (sic); por tanto sí le corresponde pagarlos a Usted. No obstante, la Comunidad habrá recalculado las cuotas de los gastos de comunidad minorando la cantidad que corresponde a la calefacción y agua caliente, por lo que dicha cantidad  debería ser minorada a su vez de la renta. Y, una vez concretado todo lo anterior, es recomendable suscribir una adenda al contrato que refleje la nueva situación en evitación de posibles equívocos.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

¿Es permisible la entrada del arrendador a la vivienda arrendada?

Pregunta: Voy a alquilar un apartamento y el arrendador que propone un contrato por el que me obligo a permitir su entrada para comprobar el buen estado de conservación periódicamente mientras la duración del contrato. ¿Puedo negarme?

Entrada arrendador en vivienda

Respuesta: Sí, no hay precepto legal alguno que faculte al arrendador para perturbar al arrendatario en el el goce o uso de la vivienda arrendada, salvo circunstancias excepcionales. Según el Art. 1543 del Código Civil. la naturaleza del contrato de arrendamiento se basa en que “una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Ítem más, el Art. 18.2 de la Constitución reza: “Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Y, finalmente, el Art. 6 de de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Con estos argumentos, deberá convencerlo de que no tiene sentido el poner esta cláusula del contrato. No obstante, Usted puede dar el consentimiento a la entrada del arrendador cuando lo considere oportuno aunque no conste en el contrato.

Categorías: alquilar vivienda zaragoza, Arrendamientos, Inmobiliario | Deja un comentario

Gastos de un préstamo hipotecario

 

GASTO

PRESTAMISTA

PRESTATARIO

Escritura matriz de préstamo

50 %

50 %

Copias de la Escritura

las que solicite

las que solicite

Escritura de cancelación de hipoteca

0 %

100 %

Registro Escritura préstamo

100 %

0 %

Registro Escritura cancelación

0 %

100 %

Gestoría

50 %

50 %

Impuesto AJD

Desde 8/12/18 100 %

Hasta 9/12/18 100 %

Comisión de apertura

0 %

100 %

CRITERIOS

Interés.  Asunción del gasto notarial y registral en función del interés para las partes. El de la gestoría se ha fijado de manera salomónica.

Comisión de apertura: Es válido que la asuma el Prestatario, por considerar que no es abusiva si supera el control de transparencia, lo cual se cumple ya que, junto con el interés remuneratorio forma parte del precio del préstamo y ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE), que constituye un instrumento de medida homogéneo y los Bancos están obligado a informar al prestatario, quien podrá realizar una comparación con cuantas ofertas quiera.

Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

Régimen del alquiler e vivienda desde el 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

Ley de arrendamientos1

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto “renta reducida” que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.
 
3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.
 
4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas
 las prórrogas.
 
5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las “rentas reducidas”  la revisión no podrá superar el IPC.
 
6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.
 
7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.
8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración
 
9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.
 
10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI p
ara las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.
 
11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.
12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas.
 
13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico.
Categorías: Inmobiliario | Deja un comentario

Blog de WordPress.com.