Archivo mensual: diciembre 2012

Herencias

A la hora de vender-comprar-alquilar un inmueble procedente de herencia hay que tener en cuenta dos casos que se producen con alguna frecuencia:

A) Compraventa: si el que vende ha adquirido el título de la propiedad no diendo heredero forzoso, la Ley Hipotecaria establece una tutela de dos años desde la muerte del testador en los que está abierta la posibilidad de la aparición de alguien con derecho sobre el inmueble que pasaría a ser su nuevo titular.

Por tanto, si el titular pone a la venta el inmueble dentro de ese periodo de cautela, debe asumir tal limitación, que puede frustrar ventas, y advertir de ello al comprador interesado para que tome la decisión con conocimiento de causa en evitación de problemas ulteriores.

Por su parte, el comprador debe verificar si el que le quiere vender es heredero forzoso o no y, en este caso, si el tiempo transcurrido desde el fallecimiento del testador es inferior o superior a dos años para tomar la decisión de adquirir o no y, si lo hace, formalilzar la compraventa con las reservas oportunas.

B) Alquiler: puede suceder que el(los) que pone(n) en alquiler un inmueble no sea(n) el(los) titular(es) del mismo. Esto sucede en la llamada herencia yacente, es decir que está pendiente de adjudicación a los herederos, careciendo entonces de titular. Hasta que no se produzca la adjudicación mediante escritura pública, los llamados como herederos podrán realizar exclusivamente actos posesorios, de conservación y vigilancia; es decir, no podrán enajenarlo pero sí alquilarlo.

Hasta aquí todo bien, pero puede suceder que alguno(s) de los herederos se oponga a ese arrendamiento, en cuyo caso solo se podrá llevar a cabo si así lo decide una mayoría de los herederos en reunión convocada formalmente y celebrada ante Notario, que levantará acta notarial del acuerdo para evitar problemas futuros.

Corolario: si se va a comprar o alquilar un inmueble hay que verificar la titularidad del vendedor o del arrendador y, si estos lo poseen en virtud de una herencia, verificar a su vez los posibles condicionantes para contratar sin problemas.

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La aventura de vender un inmueble y (6)

¿CÓMO SERÁ LA NEGOCIACIÓN Y EL CIERRE DE LA VENTA?

Cuando alguno(s) de los contactos producidos manifiesta su interés en adquirir nuestro inmueble comienza la última fase del proceso, la más decisiva, porque pueden concurrir un cúmulo de circunstancias de cuya gestión dependerá la culminación, demora o frustración de la operación.

Como venimos diciendo, la compraventa de inmuebles, especialmente la de vivienda, tiene un componente emocional nada desdeñable. Los vendedores están desprendiéndose de lo que ha sido su casa, oficina, etc,. Y los compradores tienden a “tirar por elevación”, es decir, querrían comprar lo mejor -y quien no- ; la gran cuestión es si tendrán pobilidades reales de hacerlo.

Se frustra un buen número de transacciones que parecían estar hechas -incluso existiendo acuerdo entre vendedor y comprador formalizado por contrato o señal- porque el “presunto comprador” no ha podido tener acceso al préstamo que necesita para comprar o no ha conseguido vender su inmueble actual y por tanto, no puede llegar a pagar el precio que pide el propietario vendedor.

Salvo excepciones, es muy normal que el interesado formule una contraoferta por un precio inferior al precio de venta fijado. Por antonomasia este es el punto más delicado de cualquier negociación porque produce una tensión entre propietario y comprador que, de no ser gestionada correctamente, puede frustrar la compraventa, incluso cuando uno y otro hubieran podido llegar a un acuerdo.

Asimismo, también hay otros aspectos en la negociación tales como: forma de pago, fecha de firma y de entrega, contenido que se quedará, pago de impuestos, suministros, contingencias, etc. etc. Todo ello hay que concretarlo para que no queden flecos que puedan enturbiar o frustrar la operación.

Y también aparecen las “influencias”. Como comprar un inmueble es una decisión muy importante no se suele tomar en solitario y se consulta con familiares, asesores, amigos, etc. etc., cuyas opiniones influirán de seguro en los criterios de negociación y decisión del comprador, ora de forma positiva, ora de forma negativa. Esos “asesores” permanecerán a la luz o en la sombra, pero, en cualquier caso, sería de mucho interés poderlos conocer directamente para aclarar alguno de los puntos que pudieran tener confusos y ver de hacer que reconsideren su opinión en caso de que fuere negativa.

Hasta aquí todo lo que ha sido y es normal en la negociación y el cierre de la compraventa de un inmueble. A esto hay que sumarle en estos tiempos la influencia del “asesor Banco”. Si nuestro comprador, como es habitual, necesita financiación ajena para la compra, acudirá a su Banco y a alguno más a solicitar un préstamo. Y allí se puede encontrar con que esas entidades le ofrezcan sus propios inmuebles intentando disuadirle de comprar el nuestro; y aún más, con que le digan que sí le concederán el préstamo pero solamente si les compran a ellos uno de sus inmuebles; en este caso nos hemos quedado sin comprador, a menos que se pueda reconducir llevándolo a entidades en las que no va a encontrar esa exigencia.

Y si, superados todos los puntos y flecos, finalmente se logra un acuerdo verbal, hay que materializarlo mediante el oportuno contrato que perfeccione la compraventa de manera firme y contemple las contingencias hasta la firma de la escritura de compraventa.

De todo lo anterior podemos inferir que, como hemos dicho en el inicio, en la negociación y cierre de la transacción estamos ante una fase decisiva y delicada, que necesita una gestión adecuada para la culminación satisfactoria del proceso.

La intervención de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria puede ser de estimable ayuda en la gestión de esa fase porque: a) conoce las circunstancias de ambas partes y b) tiene experiencia y fórmulas para asesorar, enfocar, conducir, afianzar y revertir situaciones para lograr el acuerdo y el cierre seguro de la transacción.

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Solidaridad familiar

Dado que estamos en fechas navideñas, vamos a hablar de la solidaridad familiar como valor supremo para los miembros de la familia y para la sociedad.

Dejando al margen las intervenciones de hijos, padres y parientes en ayuda de las múltiples vicisitudes que se producen en la vida de las personas, como este blog trata de temas inmobiliarios me voy a circunscribir a las experiencias vividas este año que va a acabar en materia de vivienda.

Varias personas viudas han alquilado viviendas a las que jamás hubieran tenido acceso porque su misérrima pensión era ligeramente superior al precio del arrendamiento. En sentido contrario, varios jóvenes han podido alquilar o comprar su vivienda, sin que sus ingresos se lo permitieran. Todo ello ha sido posible merced a la ayuda de los hijos en los primeros casos y de los padres en los segundos.

Apostillando lo anterior, dos puntualizaciones: 1) he calificado de misérrimas las pensiones porque si alguien considera que se puede hacer una vida digna con menos de 600 € mensuales como ingreso único que me lo diga y 2) alguien podrá pensar que los precios eran altos y tenían que ser más bajos; pues no, en todos los casos estaban muy ajustados, porque si alguien ha adecuado los precios a la situación actual son los propietarios particulares que quieren realmente vender o alquilar sus inmuebles.

Termino esta publicación ensalzando la solidaridad de los miembros de las familias y constatando que ha sido entrañable el ver sus manifestaciones de cariño hacia la persona necesitada. A todos ellos, gracias por su ejemplo.

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La aventura de vender un inmueble (5)

¿CUÁNDO Y CÓMO ATENDERÉ A LOS QUE PIDAN INFORMACIÓN?

Las personas que están buscando un inmueble seleccionan varios, normalmente, para pedir más información, y lo hacen por medio de correo electrónico, llamada telefónica o visitando la oficina de la Agencia Inmobiliaria, si el inmueble es gestionado por esta.

En todo momento hay que atender con la menor dilación a quien se interese por nuestro inmueble, pero en la coyuntura actual de mercado debemos hacerlo inmediatamente. Si no se toma conciencia de esto podremos estar perdiendo a posibles compradores porque, si no los atendemos nosotros con rapidez, lo harán otros que podrán tomar delantera.

Por tanto, la primera reflexión en esta fase debe ser sobre si tendré la disponibilidad necesaria para atender las llamadas y visitas de los posibles interesados en todo momento.

La otra parte de esta fase son las visitas. Antes de reflexionar sobre esto, hay que tener claro que no todos aquellos que pidan información o visiten el inmueble estarán realmente interesados; de hecho las estadísticas reflejan que los potenciales compradores se encuentran por debajo del 5% de los contactos generados, o sea que, salvo “enamoramiento súbito”, habrá que besar muchas ranas para encontrar al príncipe.

En la inmensa mayoría de los casos, la visita es para verificar si la primera impresión que les ha causado la información que han recibido se corresponde con la realidad física; y también para comparar con la(s) otra(s) que hayan visto.

Aunque la mayoría de las personas que visitan una propiedad ajena suelen ser educadas, algunas no lo son tanto y emiten juicios o comentarios peyorativos o críticos sobre el inmueble y el precio que podrán molestar a los propietarios. Este comportamiento obedece a su no saber estar o a la creencia de que con ello “ablandarán” las pretensiones de precio de los propietarios, incluso aunque no tengan intención alguna de comprar. O sea, los típicos metepatas, que haberlos haylos, como las meigas. Esto nos lleva a las segunda reflexión: ¿estoy dispuesto a soportar estas situaciones? ¿cómo reaccionaré?.

En cualquer caso, lo que podré saber de los visitantes serán sus nombres, salvo que ellos motu propio nos digan algo más. Tampoco sabré la verdadera impresión que les ha causado porque los educados serán reservados en sus manifestaciones, tanto si les interesa como si no, de los metepatas groseros ni hablamos y los metepatas “ablandadores”, sin embargo, pueden estar interesados. De aquí surge la tercera reflexión: ¿cómo llegaré a conocer si estoy ante mi comprador? ¿podré hacer un seguimiento a los que parece que han demostrado interés?. La impresión, objeciones e interés se producen cuando han salido por la puerta, ese es el momento en que podríamos conocerlas.

Después de todo esto podemos inferir que el desarrollo de esta fase no es una cuestión baladí, lo que hemos constatado en nuestra dilatada experiencia, sino que es crucial una gestión adecuada para incrementar nuestras posibilidades de vender.

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Arrendamientos urbanos

Finalizaba la entrada anterior sobre este tema prometiendo que “cuando se publique la Ley volveré a comentar su contenido”. Pues por la últimas noticias, parece que esto va para largo.

En Agosto de este año 2012 el Consejo de Ministros presentó el “Proyecto de Ley para dinamizar y flexibilizar el mercado de alquiler de viviendas”, ¡toma ya!, y parecía que su aprobación sería inminente. Pues bien, según informa uno de los participantes en el anteproyecto, dicha Ley ha sido aparcada, encontrándonos aún en el plazo de presentación de enmiendas y sin noticias de cuando habrá luz verde para continuar. Parece ser que una de las razones más poderosas es que agilizar los desahucios por falta de pago se asimilaría a las ejecuciones hipotecarias y no es momento para ello.

Sean cualesquiera que sean las razones, lo cierto es que estamos ante una nueva situación de paranoia o empanada mental más en el sector inmobiliario, acompañada por la supresión de una ayuda al alquiler por un lado y por otro, el anuncio de una nueva.

Afortunadamente, como decía en la anterior entrada un gran número de arrendadores y arrendatarios, ayudados en muchos casos por profesionales, vienen aplicando soluciones a las carencias de la Ley aplicando medidas complementarias.

Y es que, como dijo el genial Groucho Max: “la política es el arte de buscar problemas, encontrarlos, hacer un diagnóstico falso y aplicar después los remedios equivocados”. ¡Esperaremos!

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La aventura de vender un inmueble (4)

¿QUÉ HARÉ PARA INTERESAR A COMPRADORES? – ¿PUEDO HACER ALGO MÁS?
Salvo excepciones, el primer pensamiento de quien pone a la venta su inmueble suele ser: “me lo van a quitar de las manos”, lo cual es muy comprensible por el componente emocional que venimos citando a lo largo de estos artículos.
Quizá sea algo exagerada la anterior expresión, pero podemos expresar ese pensamiento de estas otras muchas maneras: “si aquí es donde vivo yo, estoy muy a gusto y he hecho mejoras, ¿cómo no voy a tener interesados?”; además: “con la cantidad de gente que conozco, seguro que le interesa a alguien” y también: “hay un vecino que me ha dicho que le interesa”………y así podríamos continuar con una retahíla de frases estereotipadas.
De esa guisa se pone en marcha para dar a conocer que vende su inmueble que le puede llevar a una cierta dosis de visión unilateral, cuando lo que está haciendo es entrar a competir en un mercado complejo y cambiante. A los competidores tradicionales -particulares y promotores- hoy hay que añadir a las entidades financieras que se han convertido en las mayores inmobiliarias que, además, disponen de las más extensas redes comerciales y de un gran despliegue publicitario.
Ante esta realidad, ¿no debería sentirse como David luchando contra Goliat? y, por tanto, ¿no debería hacer algo más para intentar vender el inmueble, como puede ser el contar con la ayuda de un profesional que amplifique los canales comerciales?
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La aventura de vender un inmueble (3)

¿QUÉ PRECIO DEBO PONER? – VALORACIONES INMOBILIARIAS

Hay un dicho que reza “es de necios confundir valor con precio”; quizá esta sea la mejor expresión para explicar lo sucedido en los últimos años en el mercado inmobiliario en los que una desaforada escalada de precios devino en otorgar a los inmuebles unos valores irreales.

Además, eso infundió en la gente la idea de que la inversión en inmuebles era muy rentable y segura, tanto a corto como a largo plazo, ya que se podían revender con beneficio no mucho tiempo después de comprar y que a largo siempre mantendrían su valor, amén de poder obtener una elevadas rentas si se dedicaban al alquiler.

Dejando para los que se dedican a ello el análisis de las causas, vamos a tratar de aportar algo de luz en el controvertido tema de las valoraciones inmobiliarias desde la óptica de nuestras experiencias valorativas en el mercado durante casi veinte años, así como en las peritaciones judiciales.

Si hemos calificado de controvertidas las valoraciones inmobiliarias es por las dicultades para llegar a un valor objetivo, toda vez que los propietarios las sobrevalorarán, la Hacienda Pública aún más, el comprador pedirá rebajar el precio y si existe una tasación para una entidad financiera, el valor solo dejará “contenta” a una de las partes, normalmente la compradora, porque podrá estar influenciado por el interés de dicha entidad en conceder o denegar el préstamo. Total, un verdadero galimatías.

Hay dos máximas en la venta y alquiler de inmuebles: 1) el precio equivocado atrae a compradores/arrendatarios equivocados y 2) un precio equivocado (por alto) hace perder las oportunidades que se generan por el “efecto sorpresa”, es decir, anula el tirón inicial y alarga el tiempo de la transacción, lo que, normalmente, conduce a vender o alquilar a un precio por debajo del deseado o posible.

En este contexto, a la hora de poner a la venta o alquiler un inmueble, es capital el acertar en el precio más adecuado para tener posibilidades de llegar a realizar la transacción. Obviar esto es “ser uno más” en el inventario de propiedades en oferta del mercado.

Un Agente profesional de la valoración y comercialización inmobiliaria tiene las mejores herramientas para obtener el Valor de un inmueble, entendido como: el precio más probable que un comprador pagaría en un mercado perfecto. Esas herramientas son: 1) el conocimiento de los precios de transacción de las operaciones producidad y 2) el conocimiento de lo que piden y pueden pagar los posibles demandantes. Es decir, está al día de la formación de los precios en el mercado, lo cual significa para el propietario que saca al mercado su inmueble el tener la información para poder vender o alquilar al mejor precio probable.

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La aventura de vender un inmueble (2)

¿TENGO TODO PREPARADO? – EVITACIÓN DE PROBLEMAS

Como venimos diciendo, es curioso ver la ligereza con que se aborda la aventura de vender un inmueble, más frecuentemente de lo que pudiera parecer, considerando solo el inmueble físicamente y obviando o dejando en segundo plano la documentación acreditativa de la situación jurídico-administrativa en que se encuentra, siendo muy frecuente la frase de: “eso ya lo haremos cuando tengamos un comprador”.

Y ello es debido, entre otros factores: a) al predominio del componente emocional, b) a la distancia en el tiempo con que las personas efectuamos transacciones inmobiliarias, lo que nos produce un desconocimiento de la normativa jurídica, administrativa, financiera, etc, vigente en el momento en que se va a producir la transaccción y c) en muchas ocasiones, por la aversión al “papeleo”.

Porque, si hay algo que está sujeto a una estricta y vasta regulación son los inmuebles. Desde su proyecto hasta su terminación y durante toda su vida, esa regulación la gestionan y tutelan las leyes, decretos y normas que emanan de los Ayuntamientos, el Registro de la Popiedad, el Catastro inmobiliario, el Estado y las Comunidades Autónomas.

Así pues, todo inmueble tiene dos componentes, el físico y el jurídico-administrativo, siendo este último el que da al inmueble la naturaleza de propiedad y por tanto la posibilidad de ser poseida y transmitida, siempre que cumpla los requisitos exigidos por la legalidad y normativa vigente. Tal es la interrelación que una vivienda construida puede no ser habitada o transmitida por cuestiones jurídico-administrativas.

A lo largo de muestra dilatada experiencia profesional podemos constatar que hemos visto como, por la aparición a última hora de alguna de esas cuestiones, se han frustrado no pocas operaciones en las que había un acuerdo pleno entre vendedor y comprador en la cosa, el precio y condiciones.

Para que esto no nos suceda, desde el momento en que ofertamos en el mercado nuestra propiedad, debemos tener en orden toda la documentación precisa para la compraventa, verificar si hay algo que subsanar para hacerlo anticipadamente y, asimismo, verificar si hay alguna limitación o impedimento para su transmisión (verbigracia, la calificación como vivienda de protección oficial).

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La aventura de vender un inmueble

En la primera entrada de este Blog hemos calificado la compraventa de inmuebles como una aventura que hay que considerar como un proceso con unas fases que hay que cumplir. Es muy chocante la ligereza con que se suele abordar la venta de lo que constituye, normalmente, el patrimonio más importante de las personas, sin entrar en el componente emocional que también tiene su importancia.

¿Por qué hablamos de aventura?, pues porque la definición del DRAE es: “empresa de resultado incierto o que presenta riesgos. Embarcarse en aventuras”. Entonces, ¿no merece la pena reflexionar sobre lo que vamos a hacer?.

Las reflexiones sobre el proceso y sus fases para la venta nos deben dar respuesta a las siguientes preguntas: ¿Tengo todo preparado?, ¿Qué precio debo poner?, ¿Qué haré para interesar a compradores?, ¿Cómo y cuando atenderé a los interesados?, ¿Cómo será la negociación y cierre de la venta?.

En las próximas entradas vamos a ir desarrollando todo esto con la esperanza de que pueda ser de utilidad para toda aquella persona que venda o vaya a vender un inmueble de su propiedad.

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Certificación energética

Está previsto que el 1 de Enero de 2013 entre en vigor el Real Decreto de aprobación del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Esta normativa proviene de una directiva de la Unión Europea, se viene exigiendo en países como Francia, Italia o Reino Unido, y obliga a disponer de la certificación de eficiencia energética no solo en los contratos de arrendamiento o compraventa de inmuebles, sino en el momento de poner el inmueble a la venta o en alquiler, “la etiqueta energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio (vivienda o local)”.

La norma pretende aportar transparencia en cuanto al mayor o menor consumo energético de los inmuebles y fomentar las inversiones para mejorar la calificación energética, reduciendo de esta manera el consumo energético de los inmuebles de nuestro país.

En consecuencia, todos los propietarios que quieran vender o arrendar su inmueble deberán proveerse del correspondiente certificado energético en el momento de ser puesto en el mercado, pues el incumplimiento de esta obligación se considerará como infracción en materia de protección al consumidor, amén de que parece ser que será un documento necesario para otorgar las escrituras de compraventa por los Notarios.

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