Archivo mensual: diciembre 2018

Régimen del alquiler e vivienda desde el 19/12/2018

1) MODIFICACIONES A LA LEY DE 1994, se expone  a continuación un extracto de las que más afectan a la contratación y, por tanto a la relación entre arrendador y arrendatario de vivienda:

Ley de arrendamientos1

2) GENERALIDADES: 1) Se excluyen viviendas > 300 m2 ó renta > 5,5 SMI anual que tienen libre pacto. 2) Se incluye el uso turístico. 3) Se introduce el concepto “renta reducida” que se desarrollará. 4) Se establece la diferenciación entre persona física y jurídica.
 
3) DURACIÓN: será libre. 1) Si < 5 años (persona física) ó 7 (persona jurídica) hay una prórroga obligatoria hasta esos años, el arrendatario puede no renovar a cada vencimiento. 2) Si el arrendador necesita la vivienda para sí o familiares puede interrumpir la prórroga después de transcurrido el primer año.
 
4) PRÓRROGA AL FINALIZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS: 1) El arrendador puede rescindir el contrato; si  ni él ni el arrendatario lo hacen, el plazo se prolonga por tres años más. 2) Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador vende la vivienda, el adquirente deberá asumir la duración completa, incluidas
 las prórrogas.
 
5) REVISIÓN DE LA RENTA: 1) Sólo en cada vencimiento, sin retroactividad, en los términos pactados. 2) Si se pacta algún mecanismo para la revisión que no detalle el índice o metodología para el cálculo, se aplicará el índice de garantía de competitividad.  3) Para las “rentas reducidas”  la revisión no podrá superar el IPC.
 
6) GARANTÍA ADICIONAL A LA FIANZA: Su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de la renta.
 
7) ELEVACIÓN DE LA RENTA POR MEJORAS: Se podrán realizar en cualquier momento por acuerdo entre arrendador y arrendatario e incrementarse la renta.
8) DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Para el caso de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes que formen parte de un mismo inmueble a un mismo comprador, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor de la Administración
 
9) GASTOS GENERALES: Cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo que los servicios hayan sido contratados por el arrendatario.
 
10) LEY DE HACIENDAS LOCALES: 1) Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a los inmuebles  desocupados con carácter permanente. 2) Tendrán esa consideración los que se establezcan en la correspondiente normativa sectorial de la vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley. 3) Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % del IBI p
ara las viviendas con renta limitada por una norma jurídica.
 
11) LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: En los desahucios se informará al demandado la posibilidad de que acuda a los servicios sociales como protección, con sus implicaciones en plazos, etc. etc.
12) LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regular las obras necesarias para la adaptación a personas discapacitadas o > 70 años y para los acuerdos por los que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, especialmente referida al uso turístico de las viviendas.
 
13) CONTRATOS ANTERIORES A ESTAS MODIFICACIONES: Continuarán rigiéndose por el  régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, las partes podrán acordar el adaptarlos a éste nuevo régimen jurídico.
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¿Se puede pactar que sea el vendedor quien pague el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Pregunta: Voy a vender una vivienda y tengo acordado todo, excepto que el comprador me pide que pague yo el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si estuviera de acuerdo ¿se puede hacer? ¿podría tener algún problema?ITP3

Respuesta: Sí, aunque quien debe pagarlo es el comprador, que es el sujeto pasivo, se puede hacer al amparo de la libertad de pacto (Art. 1.255 Código Civil). No obstante, pueden venir problemas posteriores porque media la Administración Tributaria para la que los pactos privados no producirán efectos al no poder ser alterados los elementos de la obligación tributaria. Y esto tendría consecuencias en dos situaciones: 1)  si aquella practicara una comprobación y notificación de valor, algo muy habitual, lo cual dificultaría la posibilidad de recurrir y 2) que hubiera que hacer alguna rectificación por un error cometido que supusiera la devolución de un ingreso indebido, lo cual plantearía problemas en la legitimación para su reclamación. Por tanto, este pacto, amén de ser inhabitual, puede perjudicar a las dos partes si se produjera alguna de esas dos situaciones  y, entonces, lo aconsejable es disuadir al comprador formulando uno nuevo en evitación de problemas ulteriores.

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