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Ley de Arrendamientos Urbanos 4 2013, Capítulo II

3) DURACIÓN

3.1) Antes de entrar en el contenido de las modificaciones de la Ley conviene aclarar que estamos hablando de Arrendamiento de Vivienda, es decir aquel arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer de manera permanente de vivienda para el arrendatario. Ergo, cualquier arrendamiento  que tenga como destino primordial uno distinto del descrito anteriormente, se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda, verbigracia, para un empleado de una empresa o estudiante que van a residir en la ciudad durante un tiempo determinado, normalmente menor que un año, se aplicará un contrato de temporada.

Las modificaciones más sustanciales que se incorporan en el nuevo texto son:

3.2) En los contratos cuya duración sea inferior a tres años, las prórrogas obligatorias para el arrendador son hasta tres años. Es decir, en un contrato cuya duración pactada sea de un año -bastante habitual- el arrendatario tiene la potestad de decidir si al término de cada año si continúa o no otro año más. Al llegar el tercer año, el arrendador puede rescindir el contrato si lo notifica con 30 días de antelación al vencimiento. Si no lo hace, el arrendamiento continuará un año más, al término del cual quedará extinguido obligatoriamente el contrato y las partes podrán pactar uno nuevo.

No obstante, transcurrido el primer año, el arrendador podrá recuperarla si tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.  Naturalmente, para la efectividad de esta rescisión, se deben producir unas condiciones como son: comunicación con dos meses de antelación y que no transcurran más de tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda sin que el arredador o sus familiares ocupen la vivienda.

3.3) El arrendatario podrá desistir del contrato, al sexto mes previa comunicación al arrendador con 30 días de antelación. Para este supuesto, las partes podrán pactar una indemnización máxima de un mes de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, los períodos inferiores al año darán lugar a a la parte proporcional.

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Ley de Arrendamientos Urbanos 4 2013, Capítulo 1

1) RÉGIMEN APLICABLE

1.1) Los arrendamientos se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, siempre en el marco de los establecido en la LAU y, supletoriamente en el Código Civil.

1.2) Cuando sea posible, la exclusión de la aplicación de los preceptos de la Ley, deberá hacerse de forma expresa. Es decir, cuando quepa pacto en contrario, deberá figurar de manera explícita en el contrato.

1.3) Se podrá pactar la sumisión a la mediación o arbitraje, lo que debe agilizar la resolución de determinadas controversias,

1.4) Se admite el correo electrónico como medio de comunicación entre arrendador y arrendatario, lo que debe contribuir a una mayor fluidez y elimina burocracia; naturalmente hay unas cautelas para su validez como prueba.

2) EFECTOS FRENTE A TERCEROS

2.1) Aunque siempre se ha podido inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que en vivienda no es una práctica habitual, lo es algo más en contratos de locales de larga duración, elevadas rentas y condiciones particulares complejas.

2.2) La Ley aborda este tema para normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas que  proteja tanto los derechos del arrendador como del arrendatario.

2.3) La inscripción del contrato no es obligatoria. Sin embargo, su no inscripción no surte efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, lo que significa que, en caso de que el arrendador venda la vivienda, el nuevo propietario no estará obligado a subrogarse en el arrendamiento y podrá pedir que se extinga el arrendamiento.

Esto mismo sucederá si, dentro de la duración del contrato, el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, , la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa por una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra.

Sin embargo, nada de eso sucederá si el contrato está inscrito con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

Nota bene: para inscribir el contrato, la finca tiene que estar previamente inscrita, por lo que es fundamental comprobar antes de suscribir el contrato de arrendamiento si la finca está inscrita y sus cargas y gravámenes.

También es útil para el arrendador porque le permite resolver de pleno derecho el contrato en un plazo de diez días desde que haya requerido al arrendatario, instándole al pago o al cumplimiento, si así se hubiera estipulado en el contrato. Asimismo, podrá cancelar unilateralmente la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.

En la página de Registradores hay preguntas y respuestas clarificadoras http://www.registradores.org/comprar_una_vivienda.jsp

 

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Ley de Arrendamientos Urbanos 4 2013, Introducción

El 5 de junio se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, siendo su entrada en vigor al día siguiente. En consecuencia, desde el día siguiente a su publicación, es de aplicación para los contratos que se realicen después de esa fecha.

Hay que precisar que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

En el preámbulo de la Ley se exponen los motivos que la han impulsado y fija como objetivo fundamental el flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Dado que ya está promulgada la Ley, sería ocioso el dedicar tiempo y escritura a una crítica, por lo que vamos a centrarnos en la exégesis de la misma.

Los aspectos fundamentales son:
– El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
– La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos.
– La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses.
– La protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, mediante la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
– La exclusión del uso del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
– Una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.
En los siguientes capítulos abordaremos con detalle cada uno de estos aspectos.

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