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Impuesto inquilino vivienda

Pregunta: Voy a alquilar como inquilino una vivienda unifamiliar en Zaragoza por 1.800 € mensuales y el arrendador me pone en el contrato que tengo que pagar el impuesto de transmisiones, ¿Es correcto?

ITP1Respuesta: Sí, porque la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece la constitución de arrendamientos como transmisiones sujetas al impuesto, siendo el arrendatario (inquilino) el sujeto pasivo obligado a su pago. El arrendador lo ha puesto en el contrato porque es responsable subsidiario de dicho pago si no ha exigido al arrendatario el justificante del pago al recibir la primera renta. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y en Aragón están exentos los arrendamientos con una renta inferior a 9.000 euros anuales (750 € mensuales),  por lo que Usted deberá hacer la correspondiente autoliquidación, el pago de la cuota resultante y su presentación en la oficina liquidadora junto con una copia del contrato, amén de la entrega del justificante al arrendador.

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El inquilino deja la vivienda antes de los 6 primeros meses

Pregunta: Tengo arrendada una vivienda desde el 1 de agosto  y ahora, el 27 de octubre, los inquilinos me comunican que se van el 30 de noviembre, es decir antes de cumplir los seis primeros meses del contrato. ¿Puedo pedir indemnización?

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Respuesta: En la LAU hay una falta de previsión legal sobre las consecuencias de que los inquilinos se vayan antes de los 6 primeros meses. Se puede decir que estamos ante un incumplimiento versus un desistimiento y habría que acudir al Código Civil en cuanto a la resolución del contrato e indemnización. En la práctica hay dos posiciones: 1) el pago de las rentas hasta una nueva ocupación y 2) el pago de las rentas que falten hasta los 6 meses, ambas cargadas de subjetividad y sujetas a una previsible moderación en cuanto a la valoración de los daños y perjuicios realmente causados. Ergo, lo más aconsejable es acordar con el arrendatario su colaboración para volver a arrendarla cuanto antes, lo cual será bastante posible en la situación actual del mercado, desde el momento en que ha manifestado su voluntad de marcharse y tratar de evitar el entrar en un litigio de incierto resultado.

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Alquilar piso a estudiantes

Pregunta: Voy a alquilar un piso a 3 estudiantes que se trasladan de la ciudad en que residen con una duración hasta final del curso en junio. ¿Qué tipo de contrato debo hacer? ¿Qué debo contemplar?

alquiler estudiantes

Respuesta: Contrato de temporada, que, según lo previsto en los artículos 2 y 3 de la LAU, es considerado para uso distinto de vivienda y, por ende, se regirá por la voluntad de las partes, en su defecto por la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.

El aspecto más importante a contemplar es quién firma el contrato: los usuarios, es decir los estudiantes (normalmente insolventes económicamente), o sus padres (o personas solventes). Si lo hacen los usuarios, es recomendable que figuren los padres como avalistas, constituir una fianza elevada o cobrar anticipadamente la totalidad de la renta.

En cualquiera de los casos, deberán firmar todos, tanto usuarios como avalistas,  de manera solidaria, de manera que, cada uno responderá de la totalidad de la renta en caso de impago total o parcial, si el pago lo hacen por separado.

Además hay otros aspectos como la contravención de las normas de la Comunidad, en especial la realización de actividades molestas, el cambio de usuarios, el retraso en la devolución de la vivienda al término del contrato, las direcciones para notificaciones, etc. etc. Todo ello hace necesario el redactar un buen contrato.

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Ley de Arrendamientos Urbanos 4 2013, Capítulo II

3) DURACIÓN

3.1) Antes de entrar en el contenido de las modificaciones de la Ley conviene aclarar que estamos hablando de Arrendamiento de Vivienda, es decir aquel arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer de manera permanente de vivienda para el arrendatario. Ergo, cualquier arrendamiento  que tenga como destino primordial uno distinto del descrito anteriormente, se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda, verbigracia, para un empleado de una empresa o estudiante que van a residir en la ciudad durante un tiempo determinado, normalmente menor que un año, se aplicará un contrato de temporada.

Las modificaciones más sustanciales que se incorporan en el nuevo texto son:

3.2) En los contratos cuya duración sea inferior a tres años, las prórrogas obligatorias para el arrendador son hasta tres años. Es decir, en un contrato cuya duración pactada sea de un año -bastante habitual- el arrendatario tiene la potestad de decidir si al término de cada año si continúa o no otro año más. Al llegar el tercer año, el arrendador puede rescindir el contrato si lo notifica con 30 días de antelación al vencimiento. Si no lo hace, el arrendamiento continuará un año más, al término del cual quedará extinguido obligatoriamente el contrato y las partes podrán pactar uno nuevo.

No obstante, transcurrido el primer año, el arrendador podrá recuperarla si tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.  Naturalmente, para la efectividad de esta rescisión, se deben producir unas condiciones como son: comunicación con dos meses de antelación y que no transcurran más de tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda sin que el arredador o sus familiares ocupen la vivienda.

3.3) El arrendatario podrá desistir del contrato, al sexto mes previa comunicación al arrendador con 30 días de antelación. Para este supuesto, las partes podrán pactar una indemnización máxima de un mes de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, los períodos inferiores al año darán lugar a a la parte proporcional.

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Ley de Arrendamientos Urbanos 4 2013, Introducción

El 5 de junio se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, siendo su entrada en vigor al día siguiente. En consecuencia, desde el día siguiente a su publicación, es de aplicación para los contratos que se realicen después de esa fecha.

Hay que precisar que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

En el preámbulo de la Ley se exponen los motivos que la han impulsado y fija como objetivo fundamental el flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Dado que ya está promulgada la Ley, sería ocioso el dedicar tiempo y escritura a una crítica, por lo que vamos a centrarnos en la exégesis de la misma.

Los aspectos fundamentales son:
– El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
– La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos.
– La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses.
– La protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, mediante la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
– La exclusión del uso del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
– Una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.
En los siguientes capítulos abordaremos con detalle cada uno de estos aspectos.

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